【2026年10月版】政策金利の引き上げで住宅ローンはどう変わった？変動金利と返済額への影響

政策金利の上昇と住宅ローンへの影響

政策金利は金融機関同士の短期的な資金取引に関係する金利です。住宅ローンの変動金利が同じ幅で直ちに動くわけではありませんが、短期金利や銀行の調達コストを通じて、基準金利や適用金利に影響します。

借り手が確認したいのは、ニュースの政策金利そのものではなく、自分の適用金利、返済額、残高の変化です。

政策金利の推移（2024年以降）

下のグラフは日本銀行の金融市場調節方針をもとに、2024年3月のマイナス金利解除後の実際の適用開始日で並べた実績データです。2026年6月17日に1.00％程度、2026年9月24日に1.25％程度へ引き上げられ、2026年10月3日時点の政策金利は1.25％程度です。住宅ローンの適用金利そのものを示すグラフではありません。

住宅ローンの基準金利・適用金利の違い

基準金利は金融機関が商品設計上定める金利で、適用金利は基準金利から優遇幅などを反映して実際の契約に適用される金利です。広告の適用金利だけでなく、優遇条件、見直し時期、返済額の見直しルールまで確認する必要があります。

政策金利から住宅ローン金利への波及経路

借入4,000万円・35年返済のシミュレーション

次の表の0.65％、0.90％、1.15％、1.40％、1.65％は、住宅ローンの実績値ではなく、金利が借入当初から35年間一定と仮定した比較用のシナリオです。実際の変動金利では見直しや返済額のルールがあるため、将来の返済額を確定するものではありません。

5年ルール・125%ルールについて

5年ルールは、変動金利型で金利が上がっても毎月返済額の見直しを5年間据え置く仕組みとして知られています。125％ルールは、見直し後の返済額を直前の1.25倍までとする仕組みです。ただし、すべての金融機関・商品に共通する制度ではありません。適用がない商品や、未払利息が残る可能性もあるため、契約書や金融機関の説明を確認してください。

自分の条件で返済額を確認する

借入額、金利、返済期間を入力すると、毎月返済額や返済総額を確認できます。政策金利のニュースを見たときは、金利を変えて差額を比較してみましょう。