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金利比較・解説

住宅ローンの変動金利が1％上がると返済額はいくら増える？

4,000万円・35年を例に、借入当初から金利が1％高い場合と、返済5年・10年・15年後に1％上昇する場合を分けて試算します。

最終更新日：2026/08/20　計算基準日：2026/08/20

結論

4,000万円を35年、年0.5%で借り、10年後に年1.5%へ上昇した時点で残高と残期間から返済額を再計算すると、月返済は約103,834円から約117,086円へ、月約13,252円増える試算です。実際の変更時期・返済額は契約商品のルールで異なります。

MyFP Life試算の前提

  • 借入額4,000万円、35年、元利均等返済、ボーナス返済なし
  • 基準金利は年0.5%、上昇後は年1.5%
  • 途中上昇は、その時点の元金残高と残期間で返済額を直ちに再計算する比較モデル
  • 金融機関固有の返済額据置・上限ルール、未払利息、手数料は反映しない

ケースA：借入当初から金利が1%高い場合

これは将来の金利変更ではなく、借入時から異なる2商品を比較する計算です。

MyFP Life試算｜当初から0.5%と1.5%
金利月返済額年間返済額総返済額総利息
0.5%103,834円1,246,010円4,361万円361万円
1.5%122,474円1,469,685円5,143.9万円1,143.9万円
差額18,640円223,676円782.9万円782.9万円
注：0.5%と1.5%は影響を比較するための例示条件であり、将来金利の予測や特定商品の推奨ではありません。

ケースB：返済途中で1%上昇する場合

返済途中では、上昇時点までに元金が減っています。上昇時期、その時点の残高、残期間を使って再計算するため、ケースAと結果は一致しません。

MyFP Life試算｜0.5%から1.5%へ途中上昇
上昇時期上昇時残高残期間再計算後月額月増加年増加総返済増
5年後3,470.5万円30年119,774円15,940円191,284円573.9万円
10年後2,927.6万円25年117,086円13,252円159,028円397.6万円
15年後2,371万円20年114,412円10,577円126,929円253.9万円
注：金利変更時に返済額を直ちに再計算する仮定。商品固有ルールは未反映。

上昇時期で差が変わる理由

早い時期ほど元金残高と残期間が大きく、上昇後の金利が影響する期間も長くなります。一方、遅い時期は残高と残期間が減っています。このため「1%上がれば必ず月額が同じだけ増える」という答えにはなりません。表の総返済増は、上昇前までの実際の返済額と、上昇後に再計算した返済額を合計し、金利が変わらないケースとの差を求めています。

5年ルール・125%ルールは商品ごとに確認

変動金利型の一部には、一般に「5年ルール」「125%ルール」と呼ばれる、毎月返済額の見直し時期や見直し後の返済額に関する仕組みがあります。採用の有無や具体的な内容は金融機関・商品によって異なり、すべての変動金利型住宅ローンに適用されるものではありません。返済額が据え置かれても利息割合が増え、元金の減りが遅くなる可能性があるため、契約書と金融機関の説明で確認してください。

金利上昇に備える判断軸

  • 月・年間の増額後も貯蓄を続けられるか
  • 教育費ピークや収入減と重ならないか
  • 繰上返済後も生活予備費が残るか
  • 固定金利へ変更・借換えする場合の諸費用を含めたか

4,000万円・35年の金利別返済額を見る

固定金利との比較で見るポイント

固定金利は返済額を見通しやすい一方、比較時点では変動金利より金利が高い場合があります。どちらが常に有利かではなく、金利上昇後の返済を家計で吸収できるか、返済額を確定したい期間はいつか、団体信用生命保険や融資手数料を含めた条件がどう違うかを比較してください。

変動金利と固定金利の違いを見る

よくある質問

変動金利が上がると、すぐ月返済も上がりますか？

商品ごとの見直しルールによります。適用金利が上がる時期と返済額が変わる時期が同じとは限りません。

1%上昇は0.5%から1.5%という意味ですか？

本記事の代表例ではそう設定しています。1%は1パーセントポイントの上昇です。

繰上返済すべきですか？

利息軽減だけでなく、返済後に残る手元資金と将来支出を比較して判断します。

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出典・計算条件

MyFP Lifeの元利均等返済計算による概算です。金融機関の審査結果や商品の返済額見直しを保証しません。